Hace poco vimos en un artículo de este blog algunas recomendaciones útiles cuando queremos entrar a vivir de alquiler, así como los derechos y obligaciones de un inquilino. Ahora veremos qué es lo que debemos hacer cuando nos encontramos en el lado opuesto, es decir, cuando somos nosotros quienes deseamos arrendar un inmueble. Estos son los primeros pasos que debemos dar para hacer un alquiler de larga duración:
- Obtener una cédula de habitabilidad. En esencial, este documento acredita que el inmueble cuenta con los requisitos necesarios para ser ocupado por un tercero. Las competencias pertenecen a las Comunidades Autónomas, por lo que deberás informarte de los trámites específicos que soliciten en la tuya.
- Conseguir el certificado energético. Mide la eficiencia energética de la vivienda, que será calificada con una letra entre la A y la G, de más a menos eficiente. La legislación vigente exige que se muestre este dato en cualquier anuncio de alquiler de inmuebles. Su coste varía en función de la Comunidad Autónoma, y tiene una vigencia de diez años.
- Redactar un contrato. El documento en el que figuran tus derechos y obligaciones, así como las obligaciones y derechos del inquilino. Es fácil encontrar contratos modelo adaptados a la legislación actual en internet, aunque siempre conviene estar asesorado ante cualquier duda: cómo cobrar la fianza, saber si es necesario o no domiciliar los recibos, qué cláusulas son abusivas, etc. Para mayor seguridad, inscribir el contrato en el Registro de Propiedad es una práctica habitual cuando ambas partes desean que sus respectivos derechos queden mejor garantizados.
Cómo prevenir un incumplimiento de contrato
Lo primero que debemos tener en cuenta es que, aunque nosotros consideremos que el inquilino ha incumplido su parte, demostrarlo no siempre es tarea sencilla, y puede implicar dilatados procesos judiciales. Lo más habitual es que pasen meses –o más tiempo– hasta que logremos deshacernos de un moroso o lograr que nos sean reparados los inconvenientes que este nos cause. Por tanto, lo mejor es estar prevenido. Veamos qué podemos hacer.
Los alquileres durante la emergencia sanitaria
Debido a las circunstancias extraordinarias que estamos viviendo por la pandemia del covid-19, el Gobierno ha aprobado no solo ayudas para los inquilinos, sino moratorias de pagos que pueden afectar a los propietarios. Debemos tener en cuenta que esas prórrogas automáticas solo afectan a los grandes propietarios, es decir, aquellos que posean más de diez viviendas, y solo cuando el inquilino sea reconocido como persona vulnerable. Para el resto de propietarios, la moratoria es optativa, y está sujeta, por tanto, a la negociación con el arrendatario.
Por último, también se suspenden los procedimientos de desahucio de personas vulnerables mientras dure el estado de alarma. Es por ello que se hace imprescindible conocer bien tanto la situación en la que nos encontramos como propietarios como aquella en que se encuentra el inquilino y saber si se nos aplican o no estas medidas.
- Ser prudentes. Igual que cuando queremos vivir de alquiler escogemos con cuidado el piso en el que deseamos residir y exigimos que cumpla unos determinados requisitos, al ceder nuestra propiedad temporalmente necesitamos ser igual de cautos. Un primer paso, si tenemos dudas, puede ser consultar los ficheros de morosos. El más conocido es probablemente el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), que nos facilita un informe sobre los antecedentes de nuestro futuro inquilino. Por supuesto, esto no garantiza que no vayan a producirse impagos, pero supone una medida preventiva que puede ahorrar bastantes problemas.
- Contratar un seguro que nos blinde frente a posibles problemas con nuestro arrendatario. El Seguro de Alquiler de Vivienda de Seguros Caser, por ejemplo,está diseñado para evitar esta clase de quebraderos de cabeza. Con él es posible escoger el periodo de tiempo durante el cual te serán indemnizados los impagos del inquilino, evitar que un impago te deje sin llegar a fin de mes y cubrir también los recibos de suministros de la vivienda (gas, agua y luz).
Alquileres de corta duración
Es posible que deseemos alquilar nuestra vivienda durante un periodo de tiempo corto, como pueden ser las vacaciones de verano. En este caso, lo más habitual suele ser recurrir a un sistema como el que brindan Airbnb o plataformas similares. Sin embargo, aunque constituye un sistema relativamente cómodo, no es tan sencillo como darte de alta en él y comenzar a alquilar tu vivienda.
En la actualidad, las competencias de regulación de esta clase de alojamientos turísticos están transferidas a las Comunidades Autónomas, por lo que, según dónde tengas tu vivienda, estará sujeta las normas específicas de dicha región. En algunas comunidades, como Madrid, Cataluña y Aragón, por ejemplo, no es posible alquilar por menos de cinco días; en otras, para alquilar solo será necesario contar con una declaración responsable de alquiler (los trámites varían en cada región), mientras que en otras necesitarás que la vivienda esté inscrita en los registros de actividad turística. De hecho, debido a la reciente polémica que ha suscitado esta clase de alquileres, la normativa ha experimentado importantes cambios: es incluso posible que tu comunidad de vecinos se oponga a que se alquilen pisos en el inmueble. En resumen, no existe una regla general, por lo que para asegurarse de no infringir ninguna norma será necesario informarse en el departamento de Turismo correspondiente.
Cuidado con la letra pequeña
Una vez hayamos comprobado que podemos alquilar nuestra vivienda y hayamos hecho todo el papeleo correspondiente, conviene que leamos toda la normativa interna de Airbnb o de la plataforma de alquiler que estemos utilizando. En general, la mayoría de normas se basan en unos estándares básicos de civismo, relativos a la limpieza, la privacidad, el respeto a los vecinos, etc. De especial interés es la parte relativa a los seguros: aunque es necesario contar con un seguro de hogar convencional, la plataforma cuenta con garantías y seguro de protección para anfitriones, que te brindarán cobertura en caso de desperfectos y otras inconveniencias. Aunque, por lo general, estas plataformas están diseñadas para evitarte problemas –ya que su mayor interés es que ambas partes queden satisfechas–-, en Airbnb insisten en que «consultes la legislación local antes de publicar tu anuncio». Así que, ya sabes: pon en ello tanto celo como si se tratara de un alquiler al uso para evitar disgustos legales.
