¿Merece la pena el alquiler con opción a compra?

Comprar una casa es una de las mayores inversiones que realizamos en la vida y es normal que, ante un paso de tal magnitud, nos preguntemos si estamos haciendo lo correcto.

alquiler opcion compra

Comprar una casa es una de las mayores inversiones que realizamos en la vida y es normal que, ante un paso de tal magnitud, nos preguntemos si estamos haciendo lo correcto. La opción del alquiler con opción a compra es perfecta para quienes desean ser propietarios, pero tienen dudas. O para aquellos que desean comprar un piso, pero no tienen liquidez suficiente para hacerlo en el momento o pretenden dejar los grandes desembolsos económicos para más adelante. 

¿Qué es un alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un modelo en el que intervienen dos contratos. Por un lado, el de alquiler, por el que el propietario arrienda una vivienda y, por otro el contrato de compra, por el que el arrendatario tiene la opción de adquirir el inmueble una vez haya transcurrido un tiempo acordado por ambos.

Las casas de alquiler con opción a compra tienen la particularidad de que, si el inquilino decide finalmente comprar la vivienda, el dinero pagado durante el alquiler se descuenta del precio de venta del inmueble.

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¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Para llevar a cabo un alquiler con opción a compra el primer paso es encontrar una vivienda de estas características, lo que en ocasiones resulta algo complicado. El interesado puede buscar en propiedades de bancos o preguntar a los portales inmobiliarios si tienen en su cartera casas de alquiler con opción a compra. La última posibilidad es encontrar a una persona de confianza que esté dispuesta a alquilar su vivienda de esta manera.

En este último caso, puede resultar de utilidad la figura de un abogado experto que plasme en los contratos todas las cláusulas necesarias para que no haya una interpretación incorrecta que pueda causar problemas en el futuro.

Finalmente, se realizará el acuerdo jurídico y se dará paso al contrato de alquiler que, posteriormente, será sustituido por el contrato de compra en el caso de que el inquilino decida, finalmente, adquirir el inmueble.

Contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra es un poco distinto a los que, tan solo, permiten el alquiler. Por lo tanto, veremos cómo es el modelo y su duración.

Cómo es el modelo contrato de alquiler con opción a compra entre particulares

El modelo de un contrato de alquiler con opción a compra debe contener algunos puntos esenciales, además de la fecha y la firma tanto del arrendador como del arrendatario. A continuación, los resumimos todos en estos puntos:

  • Reunidos: en esta primera parte se exponen los datos del arrendador y el arrendatario, con sus nombres y apellidos, dirección y DNI.
  • Manifiestan: aquí debe dejarse claro que el contrato de arrendamiento es con opción a compra y que ambas partes son conocedoras de esto.
  • Exponen: aquí debe indicarse quién es el propietario de la vivienda, los datos catastrales, si tiene alguna carga o no, etc. Asimismo, también se expondrá quién será el interesado en alquilar la vivienda con opción a compra.
  • Estipulaciones: este es un punto esencial en el que se recogerán datos sobre el alquiler y cuándo debe ser abonado, el mínimo de arrendamiento y su renovación, lo que el inquilino debe cumplir y cómo actuar en caso de desear comprar. 

El apartado de las “estipulaciones” es el más extenso porque en él se expondrán diferentes apartados sobre las condiciones del alquiler con opción a compra, cómo se procederá si el inquilino manifiesta su deseo de adquirir el inmueble, qué ocurre si en un tiempo determinado no se ejerce este derecho, etc. 

¿Cuánto es la duración del contrato de alquiler con opción a compra?

La duración de un contrato de alquiler con opción a compra es el mismo que el de un arrendamiento normal. Si nos fijamos en lo que se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos, descubrimos que se puede establecer un plazo mínimo de cinco años. No obstante, en las cláusulas del contrato se puede establecer la renovación anual durante ese tiempo, en el que ambas partes, antes de que esta se produzca, puedan solicitar la anulación del contrato o, por el contrario, adquirir el inmueble. 

¿Es posible acceder al alquiler con opción a compra sin entrada?

El alquiler con opción a compra funciona igual que las alternativas que solo permiten el alquiler. Muchas veces, se pide una fianza que no es más que el pago de un mes al firmar el contrato y que funciona como una especie de seguro para el arrendador que devolverá cuando el inquilino deje la vivienda si todo está bien. Y es que si hay algún desperfecto o daño, el arrendador puede quedarse con ese adelanto. 

Como se detalla en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la fianza es obligatoria y puede ser tanto de una como de dos mensualidades del alquiler.

Merece la pena el alquiler con opción a compra

Merece la pena si lo que se desea es comprobar si la vivienda se adapta a las necesidades. Puesto que antes de vivir en una casa o piso, no se sabe cómo son los vecinos, si hay problemas con los ruidos u otras circunstancias que podrían permitir pensar en comprar o no ese inmueble. Pero, veamos las ventajas y desventajas de esta alternativa. 

Ventajas del alquiler con opción a compra

Una de las ventajas para el inquilino es que el alquiler se deduce finalmente del precio de compra, lo que hace desaparecer la sensación de estar perdiendo dinero mes a mes. Además, tiene la compra asegurada, ya que el propietario no puede echarse atrás en la venta del inmueble ni acogerse a una oferta mejor. 

Asimismo, también el alquiler con opción a compra le permite poder ahorrar para dar una entrada al banco, en el caso de que vaya a solicitar una hipoteca. 

Por su parte, el propietario gana dinero desde el primer momento y evita que la vivienda sea ocupada. Con la prima tiene asegurada una cantidad si se producen impagos o si finalmente el comprador declina la posibilidad de comprar la vivienda. 

Desventajas del alquiler con opción a compra

En el caso de las desventajas del alquiler con opción a compra, si el inquilino finalmente decide no ejecutar su derecho a compra perderá una prima que suele ser de entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda. Además, tendrá que afrontar unos precios de alquiler ligeramente más altos que los tradicionales. 

Requisitos para acceder al alquiler con opción a compra

Los requisitos para acceder al alquiler con opción a compra son los mismos que para un alquiler normal. Y es que se deben aportar garantías de que se va a poder pagar el alquiler fijado mensualmente, además de dar la fianza correspondiente. En ocasiones, el arrendador puede pedir un aval, referencias, últimas tres nóminas y otras garantías adicionales, como la contratación de un seguro de hogar. No obstante, al ser un alquiler con opción a compra, existen algunas condiciones que deben estar presentes:

  • El contrato debe contener el precio de la futura compra. 
  • Habrá un plazo en el que el arrendatario podrá adquirir la casa.
  • La prima aportada durante el alquiler se descontará al adquirir la vivienda.

¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra?

La tributación de un alquiler con opción a compra, si el arrendador es el promotor de la vivienda, va a tributar por el Impuesto de Valor Añadido que es de un 10%. En el caso de que sea un particular, la tributación será por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

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