¿Es momento de comprar una segunda vivienda?

El mercado inmobiliario es atractivo para quienes quieran adquirir una casa para uso propio o como inversión. En épocas de crisis los precios se contienen e incluso bajan, en algunas zonas.

oportunidad para comprar vivienda

Comprar una vivienda siempre es una decisión importante, con independencia del momento. Se trata de una inversión que, en la mayoría de los casos, requerirá un gasto mensual fijo durante un largo periodo de tiempo. No olvidemos que la crisis financiera de 2008 tuvo su origen en Estados Unidos con las hipotecas subprime, o de alto riesgo. Era un tipo de préstamos que se concedieron a clientes de dudosa solvencia y que provocaron un fuerte volumen de impagos.

Si nuestro interés pasa por la adquisición de una segunda residencia conviene antes que nada hacerse preguntas como las siguientes: ¿Va a ser para uso propio o como inversión? ¿Cómo la voy a pagar? ¿Tengo capacidad para asumir una deuda? ¿Qué zona me interesa? ¿Quiero que sea de obra nueva o de segunda mano? ¿Es una buena ocasión?

Momento para comprar

“Si tienes dinero, es un buen momento para comprar”, afirma Lola Ripollés, profesora de EAE Business School. “Los precios están contenidos o incluso a la baja en algunos sitios. Es algo que suele ocurrir en todas las crisis”, matiza.

El precio medio de la vivienda cayó en el segundo trimestre de 2020 una media del 1,7%, hasta los 1.640 euros el metro cuadrado. Es el primer descenso que se produce en un trimestre en los últimos cinco años. Este recorte se ha producido por el deterioro, sobre todo, del valor del mercado de segunda mano.

Esto también hay que tenerlo muy presente. Las zonas en las que la oferta sea más amplia, los precios serán más moderados que donde haya escasez.

Rentabilidad alquiler

Hipotecas más exigentes

Los tipos –y más concretamente el euríbor, que es el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas–, continúan en mínimos históricos. Para el comprador es una buena noticia, ya que los intereses serán muy inferiores a los de otras épocas. En julio de 2008 se encontraba en el 5,4%, y en la actualidad cotiza en -0,47%.

Pero en caso de adquirir una segunda residencia hay que tener muy en cuenta que las condiciones de la hipoteca son algo más duras que si se tratara para la primera. Esto se debe a que los bancos consideran una financiación de más riesgo, ya que en caso de que el propietario tuviera problemas de liquidez pagaría antes el préstamo de la primera vivienda.

Normalmente, las entidades financieras piden un nivel de ingresos más elevado, otorgan menos financiación (60% de la tasación, frente al 80% de la primera vivienda), con lo cual será necesario tener un mayor volumen de ahorro, y el plazo para devolver el crédito suele ser más corto, entre 20 y 25 años (30 e incluso 40 años en la primera vivienda). Algunas entidades también aplican intereses y comisiones más elevados, pero no es lo habitual.

Objetivo: alquiler

“Si el objetivo es invertir en un inmueble para después alquilarlo, se puede hacer, pero no hay que esperar un retorno a corto plazo. El entorno ahora es más complicado con la pandemia, especialmente con la incertidumbre que rodea al sector turístico; es una situación inédita”, comenta Lola Ripollés.

La rentabilidad bruta anual por alquiler era del 3,7% en septiembre, cuando la media histórica se sitúa en el 5%. En cualquier caso, se trata de un rendimiento muy superior al de cualquier activo conservador, como los depósitos, que no llegan ni al 1% en la mayoría de los casos.

La profesora de EAE Business School considera que lo más importante a la hora de elegir es fijarse en dónde está ubicada la vivienda para asegurar que su valor se mantenga. Por ejemplo, los precios en la costa y las islas habían caído por encima del 4% a junio, más que la media nacional. También es importante para, en caso de querer vender, que haya mercado, para hacerlo en el momento elegido.

¿Puedo con la hipoteca?

“Hay que escanear el mercado. Habrá muchas oportunidades porque muchas personas sentirán la necesidad de vender su segunda residencia ante la crisis y el hecho de no poder pagar, por ejemplo, dos hipotecas”, reflexiona Ripollés. “La elección hay que hacerla sin prisa y con un buen asesoramiento, si es preciso”, añade.

Tener dos viviendas supone tener gastos por duplicado: agua, gas, luz, IBI, comunidad… Además, en la compra hay gastos de notaria, del registro de propiedad, IVA, comisión de apertura de hipoteca en el banco; etc. Sin olvidar que, si el inmueble es de segunda mano, quizás necesite hacer obra para acondicionarlo.

Hay que estudiar todos los detalles para evitar sorpresas. Los expertos aconsejan que las deudas no superen el 40% de los ingresos mensuales. Pero ojo, es conveniente que esa cuota no se refiera en exclusiva a la hipoteca, puesto que, si se necesita otro préstamo futuro para un coche o una reforma en la casa, por ejemplo, no habría margen para asumirlo.

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