Una de las mayores preocupaciones de un propietario de una vivienda deshabitada es que alguien la ocupe en su ausencia. Si este sucede, la meta es lograr el desalojo de esas personas lo antes posible. En 2018 el número de ocupaciones ilegales conocidas por los cuerpos y fuerzas de seguridad del Estado fue de 12.214, una cifra que ha aumentado respecto a 2007, primer año del que se tienen datos, en un 58%.
Para muchos propietarios, alquilar el inmueble en el que no residen es una manera de evitar la ocupación por otras personas. Sin embargo, no elegir bien al inquilino puede acarrear más problemas: impagos de la renta mensual, destrozos en la vivienda o deudas con empresas de suministro de servicios son los más habituales. Contratar un seguro que cubra estos imprevistos es una opción muy a tener en cuenta.
¿Qué es la ocupación?
Desde el punto de vista penal, la ocupación de una vivienda da lugar a dos tipos de delitos.
- Si es nuestra residencia –la habitual o la ocasional– se considera un delito de allanamiento de morada. Según recoge el artículo 202 del Código Penal, está castigado con pena de prisión de seis meses a dos años siempre que no haya violencia o intimidación, en cuyo caso la pena sería de entre uno y cuatro años de prisión y la multa de seis a 12 meses.
- Si en la propiedad no vive nadie estaremos hablando de un delito de usurpación, tipificado en el artículo 245 del Código Penal. Está sancionado con multa de tres a seis meses y, si hay violencia en la ocupación, pena de prisión de uno a dos años. La usurpación se da, por ejemplo, en viviendas propiedad de bancos o de fondos buitre o en edificios de inmobiliarias abandonados que no se vendieron o terminaron de construir.
¿Cómo puedo actuar ante una ocupación de mi domicilio?
Si han transcurrido menos de 48 horas desde la ocupación hay que poner una denuncia en la comisaría. El objetivo es que la policía intervenga lo antes posible; lo pueden hacer sin orden judicial antes de que finalice este plazo al considerarse un delito flagrante, pero hay que aportar testigos que prueben esta circunstancia.
Excedido el plazo de 48 horas hay que interponer una denuncia en la comisaría o en el Juzgado de Guardia. El fin es iniciar un procedimiento judicial por la vía civil o penal. Ambas son igual de eficaces, pero es recomendable optar por un procedimiento civil, ya que en el penal hay que identificar a las personas que ocupan la vivienda y pedir al juez que los desaloje antes del juicio, una exigencia que no se suele conceder.
Además, la vía penal es sensiblemente más larga que la civil. En el primer caso se sobrepasa el año hasta que se obtienen una resolución judicial, mientras que en la vía civil el proceso ronda los nueve meses.
Seguro de impago por alquiler: tranquilidad por encima de todo
La manera más sencilla de evitar riesgos y olvidarse de los problemas al arrendar una vivienda es contratar un seguro que cubra el impago del alquiler. Según datos del Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA), desde el mes de marzo ha aumentado un 70% la contratación de este tipo de productos.
El seguro de impago por alquiler puede añadir otras coberturas muy interesantes para el propietario. La gestión del impago de suministros, la defensa jurídica para iniciar un proceso de desahucio o el arreglo o una indemnización para hacer frente a los desperfectos ocasionados por el inquilino son algunas de las más frecuentes.
El seguro de impago por alquiler de Caser, Alquiler Atodoriesgo, añade a las anteriores coberturas una herramienta que permite elegir al mejor inquilino para la vivienda, asistencia del hogar durante las 24 horas del día y limpieza del domicilio y gastos de cerrajería en caso de producirse un desahucio.
‘Desahucio exprés’ para inquilinos morosos y okupas
En 2018 se modificó la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil para agilizar y flexibilizar la recuperación de una vivienda ocupada a sus propietarios: esta reforma se conoce popularmente como “desahucio exprés” o “ley anti-okupa”. Únicamente ampara a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y organizaciones profesionales. Las empresas privadas no pueden acogerse al paraguas de esta ley.
El “desahucio exprés” permite actuar en dos ámbitos:
- Sirve para resolver un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, de otras cantidades (luz, gas, agua…) o si se da la finalización del contrato de alquiler.
- Permite actuar contra las personas que han ocupado una vivienda contra la voluntad de su propietario (lo que conocemos como okupas).
El precio de un proceso de “desahucio exprés” se sitúa entre los 700 y los 900 euros.
Desahucio de inquilinos por impago
Acertar con el inquilino perfecto para alquilar nuestra vivienda no es sencillo. La persona que nos parecía la adecuada puede dejar de pagar la renta mensual, tener altercados con los vecinos o negarse a dejar el inmueble una vez vencido el contrato. En estos casos, si queremos recuperar la propiedad, no queda otra que desahuciar.
El arrendador puede iniciar el procedimiento judicial de desahucio desde que se produzca el impago de la primera mensualidad. Para ello tiene que acudir al juzgado –lo más frecuente, acompañado de un procurador y un abogado siempre que la renta percibida sea superior a 2.000 euros anuales– o a una institución arbitral, dependiendo lo que esté estipulado en el contrato de alquiler.
La demanda debe ser interpuesta por el arrendador de la vivienda –no por el propietario–, solicitando al juez la extinción del contrato de alquiler, el abono de las deudas pendientes, el desahucio del ocupante y el pago de las costas del proceso.
El inquilino puede oponerse a esta demanda, lo que obligará a ir a juicio para obtener una sentencia, o aceptar las pretensiones del arrendador, en cuyo caso el juez emitirá un decreto. En ambos casos se fija una fecha para el desahucio, pudiendo el inquilino marcharse en cualquier momento. Junto con el desahucio se tramita por vía ejecutiva el cobro de la deuda pendiente.
El tiempo que tarda en resolverse este procedimiento judicial es de unos seis meses.
Desahucio de okupas
La demanda para la recuperación de la vivienda –con abogado y procurador– debe ir acompañada del título de la propiedad. Esta se notifica a los ocupantes de la vivienda, que pueden presentar un contrato que les avale para residir en ese domicilio –lo que provoca la paralización del desahucio y la obligación de ir a juicio para dirimir si ese contrato es o no válido– o no hacer nada, lo que causa que el juez ordene el inmediato desalojo.
Destrozos en la vivienda, ¿puedo reclamar?
En ocasiones, cuando finaliza un contrato de alquiler y el propietario entra en la vivienda, se encuentra innumerables desperfectos causados por los inquilinos. Si en su momento el arrendatario entregó una cantidad en concepto de fianza, se puede descontar de esta el monto que suponga cubrir esos daños. En caso de que no exista una fianza o no salde la reparación de los deterioros, es posible reclamar por la vía judicial, de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para ello hay que demostrar el estado original en el que se encontraba el inmueble, tanto el continente como el contenido, y probar que el inquilino es el responsable de los daños. Lo adecuado es elaborar un informe para presentarlo ante el juez. Si estamos hablando de desperfectos en la vivienda, es conveniente que un perito valore los daños previamente.
En cualquier caso, no hay que olvidar que el juez desestimará los deterioros producidos por el uso “normal”.
