En principio, los elementos de la vivienda sujetos al régimen de uso privativo suelen ser terrazas, patios, áticos y azoteas. Más o menos apetecibles, siempre se trata de espacios que despiertan la curiosidad y el interés por disfrutarlas. Nadie salvo el dueño o el inquilino tiene acceso a tales zonas. Surge la primera pregunta: ¿esto implica que puedo usar esas áreas como si formaran parte de mi vivienda, o debo respetar ciertos límites? Aunque, en efecto, no podemos disponer de ellas a nuestro antojo, existen importantes y no siempre claros matices.
Para empezar, las áreas comunes siempre son, como su nombre indica, propiedad de la comunidad de vecinos: “No debemos olvidar que el uso privativo no supone titularidad ni disposición alguna sobre la terraza”, advierte Patricia Briones, abogada y asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). “La comunidad sigue siendo la titular”.
Es importante tener esto en cuenta, puesto que resulta difícil resistirse a la tentación de hacer obras para acondicionar, por ejemplo, un patio o una terraza. En caso de que esta sea nuestra intención, lo importante es saber que cualquier alteración de la configuración originaria de la misma debe aprobarla previamente la junta de propietarios. “Como excepción a esta regla general –cuenta Briones– se admite que el propietario pueda cambiar el solado a su costa siempre y cuando no altere la capa de impermeabilización o tela asfáltica para evitar que en un futuro puedan causarse filtraciones en las viviendas inferiores”.
No obstante, existen excepciones a esta regla, razón por la cual siempre conviene conocer todos los detalles de nuestro contrato y, en caso de duda, consultar al antiguo propietario. “En ocasiones el propio título constitutivo, los estatutos de la finca o los acuerdos de la junta adoptados al efecto prevén que el propietario pueda realizar determinadas obras, como poner una pérgola o acometer un semi-cerramiento, siempre y cuando para ello se haya obtenido la correspondiente autorización administrativa, si la normativa urbanística así lo exige”.
Si somos descuidados o negligentes en la conservación de las zonas comunes, podemos encontrarnos con que nos exijan hacernos cargo de costear desperfectos que, en condiciones normales, debería pagar la comunidad.
¿Quién se encarga de las reparaciones?
Aunque a menudo se producen conflictos vecinales a cuento de las reparaciones o modificaciones de las áreas comunes y es difícil establecer unos límites claros, la regla general es la siguiente: cuando se produzcan desperfectos debidos al uso ordinario de la terraza o el patio (baldosas deterioradas o desconchones en la pintura, por ejemplo), el propietario será quien deba correr con los gastos. Sin embargo, cuando el deterioro tenga lugar en la propia estructura de dicha zona, el pago de los costes corresponderá a la comunidad. Para evitar en lo posible conflictos vecinales, la asesora jurídica de CAFMadrid recomienda “un uso responsable de la terraza y el mantenimiento ordinario de la misma, lo que incluye su limpieza y la reparación del solado cuando se deteriore para evitar daños que ocasionen filtraciones”. Es decir, si somos descuidados o negligentes en la conservación de las zonas comunes, podemos encontrarnos con que nos exijan hacernos cargo de costear desperfectos que, en condiciones normales, debería pagar la comunidad.
¿Es posible cambiar el estatus legal de una zona de uso común?
En caso de que deseáramos realizar obras en una terraza o patio de uso exclusivo, quizá estaríamos tentados de modificar el carácter comunitario de dicha área para que nos fuera posible. Sin embargo, esto no siempre puede hacerse, dado que en ocasiones se considera que “este tipo de terrazas son a, su vez, cubierta del edificio y tienen la consideración de elemento común por naturaleza o por destino, lo que determinaría la posibilidad de proceder a o no a su desafectación para que se transforme de un elemento común a privativo”, explica Patricia Briones. Cuando no se da esta circunstancia, “debe lograrse un acuerdo por unanimidad en la comunidad de vecinos, toda vez que supone una modificación del título constitutivo. Adoptado el acuerdo, debe elevarse a escritura pública ante Notario y posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad”.
Un detalle en el que siempre conviene fijarse antes de adquirir una vivienda de este tipo será la cantidad de terrazas u otras zonas de uso exclusivo. Es decir, existen inmuebles en los que a cada vecino le corresponde una de estas áreas comunes, algo hace menos probable que se produzcan disputas provocadas por algún agravio comparativo. En caso contrario, cuando, por ejemplo, solo uno de los pisos posee acceso a la azotea o al patio, las envidias y las disputas que de ellas suelen derivarse se vuelven más comunes (y desagradables).
Por último, para evitar gastos y sorpresas desagradables, nada es más recomendable que contratar un seguro que cubra todas las hipotéticas situaciones. El seguro de comunidades de vecinos que ofrece Caser Seguros, por ejemplo, dispone de diferentes modalidades adaptadas a las características del inmueble, que incluyen desde asesoría jurídica hasta cobertura frente a roturas y daños por agua.
