¿Cómo hacer una subrogación de hipoteca?

En personas que tienen una hipoteca, la subrogación es un proceso que se repite con relativamente frecuencia. El plazo de amortización tan largo que suelen tener las hipotecas hoy en día, en algunos casos superior a 30 años, es una de las razones por las que están aumentado los casos de subrogación hipotecaria.

¿Qué es una hipoteca con subrogación?

Si te estás preguntando qué es una subrogación de hipoteca, debes saber que es la situación en la que se sustituye a la entidad financiera o al deudor hipotecario. Existen, por tanto, dos tipos de subrogación hipotecaria.

El primer caso puede darse cuando el cliente traslada su préstamo hipotecario a otro banco para aprovechar unas condiciones más ventajosas, mientras que el segundo se produce cuando una persona compra a otro particular una propiedad hipotecada, lo que provoca el cambio del titular de la hipoteca.

A la hora de transmitir una vivienda hipotecada pueden darse varias situaciones, como que el comprador no necesite una hipoteca, lo que invitaría a que el vendedor cancele la hipoteca con el dinero de la venta, o bien que el comprador necesite un préstamo hipotecario, lo que podría dar lugar a una subrogación de hipoteca entre particulares.

¿Quién paga los gastos de la subrogación de una hipoteca?

La duda sobre quién paga los gastos de subrogación de hipoteca es una de las dudas más frecuentes entre los ciudadanos que se plantean esta posibilidad. 

Gastos de subrogación que asume el banco

En una hipoteca, la subrogación supone algunos gastos que asume el banco al que traspasas tu hipoteca, como los siguientes:

• Aranceles de la notaría: la cantidad que cobra el notario por formalizar la escrituración. 
• Honorarios de la gestoría: lo que cobra la gestoría por llevar la escritura de la notaría al Registro de la Propiedad.
• Aranceles del registro: lo que se lleva el Registro de la Propiedad al inscribir el cambio de entidad bancaria.

Gastos de subrogación que asume el cliente

En cuanto a los gastos que asume el cliente cuando traslada su hipoteca de banco, destacan los siguientes:

• Tasación de la vivienda: es obligatorio realizarla para que la entidad bancaria pueda estudiar si desea asumir la hipoteca.
• Comisión por subrogación: la comisión de la subrogación con hipoteca fija o variable puede variar en función de cuántos años hayan pasado desde la formalización del contrato hipotecario.

Requisitos para subrogar una hipoteca

• Investigación del mercado hasta encontrar la hipoteca que más nos conviene.
• Solicitar la subrogación al banco al que se quiere cambiar la hipoteca.
• El nuevo banco se pondrá en contacto con el originario para comunicar la situación. 
• Firma de la escritura ante notario.

En cuanto a los requisitos de la subrogación de una hipoteca que suelen tener en cuenta los bancos destacan los siguientes:

• El interesado debe llevar varios años pagando la hipoteca sin demora.
• El importe pendiente del crédito a trasladar no debe superar el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
• El solicitante tiene que tener estabilidad laboral y financiera. 

Si en una hipoteca la subrogación es denegada, existen otras opciones a tener en cuenta. La Hipoteca Inversa de Caser, por ejemplo, es una solución ideal para complementar una pensión una vez que la vivienda sea propiedad del usuario y cuente con más de 65 años.

Ventajas de la subrogación

Las ventajas de la subrogación de la hipoteca entre particulares son tanto para el vendedor como para el comprador del inmueble hipotecado. El vendedor se ahorrará ciertas comisiones, como la de amortización anticipada, mientras que el comprador se ahorrará gastos que están asociados a la contratación de una hipoteca, como la tasación o la comisión de apertura. En ciertos casos de hipoteca, la subrogación conlleva ventajas para ambos.